fbpx

Важни моменти при покупко-продажбата на недвижим имот. Ролята на адвоката при реализиране на сделката

Закупуването на недвижим имот все още е един от предпочитаните начини за инвестиране на налични финансови средства. Независимо дали купувачът желае да вложи реализираната чрез професионалната или търговската си дейност печалба, или просто счита, че е настъпил подходящият момент да се сдобие със собствено жилище, важно е да има предвид, че юридическият консултант би могъл да му бъде верен помощник. В негов интерес е да се довери на адвокат, специалист в сферата на прехвърлителните сделки с недвижими имоти, който да изготви необходимата документация и да му съдейства в договарянето на най-изгодните условия с оглед спецификите на конкретната сделка.

Основната цел, която преследва купувачът, е да стане собственик на недвижимия имот и да не претърпи впоследствие съдебно отстранение (т.нар. евикция). Поради тази причина следва да се проверяват внимателно действителните права на прехвърлителя по сделката. Погрешно е схващането, че притежаването на нотариален акт от негова страна винаги гарантира на бъдещия приобретател безпроблемното придобиване на собствеността върху имота и по-нататъшната непротивопоставимост по отношение на него на права на трети лица. Пример за такава ситуация е обявяването за нищожна или унищожаването по съдебен ред с влязло в сила съдебно решение на сделката, въз основа на която е съставен нотариалният акт.

На първо място, продавачът следва да предостави на бъдещия купувач документ, с който се легитимира като собственик, както и удостоверение за тежести по отношение на недвижимия имот и земята, върху която е построен. Препоръчваме за още по-голяма сигурност снабдяването с преписи от вписаните по партидата на имота актове в Имотния регистър чрез подаване на заявление в Агенцията по вписванията.

На следващо място, следва да бъдат съобразени различни обстоятелства в зависимост от това кой е прехвърлителят по сделката. Ако продавачът е търговско дружество например, изключително важно е за купувача да се увери предварително в съществуването му, както и дали то не се намира в ликвидация, или по отношение на него не е открита процедура по обявяване в несъстоятелност. В последния случай при наличието на предвидени в Търговския закон предпоставки съществува опасност кредиторите на дружеството да поискат обявяване на сделката за относително недействителна спрямо тях.

Ако продавач е физическо лице със сключен граждански брак, препоръчително е да бъде проверено дали имуществото му, придобито по време на брака, не се намира в режим на съпружеска имуществена общност. Тъй като съществува възможност лицата да са избрали различен режим на уреждане на имуществените отношения помежду си, включително да са сключили брачен договор, необходимо е да се направи справка в Регистъра на имуществените отношения между съпрузите към Агенцията по вписванията. Това е от значение, за да бъде лицето наясно с обстоятелството дали единият съпруг самостоятелно може да му прехвърли имота, или трябва и двамата да участват в сделката в качеството си на продавачи. Освен това, ако имотът е със статут на семейно жилище, дори негов собственик да е единият съпруг, следва да бъде получено съгласието и на другия.

В случай, че недвижимият имот е придобит от прехвърлителя по сделката чрез дарение, съществува възможност при наличието на определени в Закона за задълженията и договорите предпоставки дарителят да го отмени. Тъй като отмяната се извършва по съдебен ред, меродавен е моментът, в който е вписана исковата молба за отмяна на дарението. Ако това се е случило преди прехвърлянето на недвижимия имот, то при уважаване на иска приобретателят ще претърпи съдебно отстранение. В обратната хипотеза, ако исковата молба е вписана в по-късен момент, отмяната на дарението не би засегнала правото на собственост на купувача.

Не на последно място, с особено внимание следва да се подходи при участието на упълномощено лице в изповядването на сделката пред нотариус. Основният риск е в обявяването на сделката за недействителна поради липса на представителна власт на пълномощника. Съществуват законови изисквания относно формата за действителност на пълномощното (писмена с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието), но не и относно самото му съдържание. Въпреки това е препоръчително то да дава достатъчно ясна и подробна информация относно предстоящата покупко-продажба.