fbpx

Рискове при покупко-продажба на ипотекиран недвижим имот. Как да ги избегнем?

Продажбата на ипотекиран недвижим имот е често срещана практика. Такава сделка е напълно действителна, но купувачът го придобива обременен с тежест. Тя следва имота без оглед промяната на собствеността и служи като обезпечение за кредитора, тъй като той има право да изнесе на публична продан недвижимата вещ в случай на неизпълнение на обезпеченото задължение.

Когато едно лице пристъпи към закупуване на недвижим имот, обикновено се интересува дали самият той не е обременен с тежести. При предварителното проучване следва още да се има предвид, че поначало ипотеката, учредена върху терена, преминава и върху построените на него сгради, освен ако договорът предвижда друго. Основният риск за потенциалния купувач се състои в това, че ипотеката е противопоставима на всяко лице, придобило права върху недвижимия имот след вписването и. Това може да бъде причина лицето да се откаже от сделката, но ако все пак е решило да осъществи покупката, съществуват механизми, чрез които да се подсигури, че парите от продажната цена ще бъдат използвани за вдигане на ипотеката, както твърди продавачът.

На първо място, купувачът следва да се увери, че ипотекарният кредитор не е пристъпил все още към публична продан на недвижимия имот. За да избегне ситуацията, в която прехвърлителят по сделката не използва получените от него пари за погасяване на дълга си, препоръчително е подробно да се уговори процедурата по вдигане на ипотеката в предварителния договор или нотариалния акт, с който се извършва самото прехвърляне. Допълнителна гаранция би могло да бъде предвиждането на неустойка в случай на неизпълнение на това задължение. На следващо място, ако кредитор на продавача е банка, каквато е най-честата хипотеза, купувачът следва да се увери, че парите от продажбата ще покрият всички вземания по кредита – лихви, главница и други разноски. За тази цел банката може да предостави гаранционно писмо, в което да предвиди цялата и необходима сума. Съветваме бъдещия собственик да организира превеждането на продажната цена директно по сметка на кредитора, а не на продавача, тъй като последният може умишлено да не погаси задължението си или да се окаже, че сметката му е запорирана.

Само по себе си заличаването на ипотеката се осъществява чрез отбелязване отстрани върху вписания нотариален акт (при договорната ипотека) или върху молбата за учредяване на ипотеката (при законната такава), че вписването се счита несъществуващо занапред. По този начин се дава гласност на обстоятелството, че имотът не е обременен с тежести. Това е от особено значение, ако купувачът възнамерява да си набави средства за закупуването на имота чрез ипотечен кредит. В противен случай ипотеката на неговия кредитор ще бъде втора по ред и той ще следва да се удовлетвори при евентуално изнасяне на публична продан на имота едва след удовлетворяване на кредитора на праводателя.