Какво представлява предварителният договор за покупко-продажба на имот
Покупко-продажбата на недвижим имот безспорно е сделка, към която бъдещите контрагенти следва да подхождат с особено внимание, тъй като крие много рискове и изисква обстойно проучване преди да се достигне до етапа на изповядване на сделката пред нотариус. Когато страните имат интерес да обезпечат сключването на окончателния договор, именно защото процесът на проучване на пазара, договаряне на най-изгодните за двете страни условия и набавяне на всички необходими документи е по-продължителен, те сключват предварителен договор за покупко-продажба на имот. Той представлява едно своеобразно обещание за сключване на окончателен договор и е съглашение, с което страните се споразумяват относно клаузите, които той ще съдържа, с оглед гарантиране на необходимата сигурност в отношенията между продавача и купувача. Самият предварителен договор за покупко-продажба на имот няма транслативен ефект, тъй като със сключването му не се променя титулярят на правото на собственост върху имота, а само се поема едно облигационно задължение за последващо сключване на друга сделка, която да породи търсените от страните правни последици.
Ползи от сключването на предварителен договор за покупко-продажба на имот
Предварителният договор е също толкова правно обвързващ страните, колкото и всеки друг, включително окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Предимствата на постигането на такова споразумение относно параметрите на предстоящата сделка са значителни и за двете страни. На първо място, сключвайки предварителен договор за покупко-продажба на имот, купувачът си осигурява повече време за набавяне на необходимите му финансови средства. До сключването на окончателния договор той би могъл да кандидатства за ипотечен кредит или да се разпореди със собствен недвижим имот. Продавачът, от своя страна, получава повече време за набавяне на необходимите за изповядването на окончателната сделка пред нотариус документи, сред които удостоверение за липса на тежести върху имота, скица, схема и данъчна оценка. Друга полза от сключването на предварителен договор за покупко-продажба на имот е постигането на сигурност за двете страни по сделката, което е свързано с по-малко разходи и по-опростена процедура в сравнение с подписването на окончателен договор във формата на нотариален акт.
Форма и необходими реквизити на предварителния договор за покупко-продажба на имот
С оглед обстоятелството, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот се сключва в нотариална форма за действителност, чл. 19, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите поставя изискването предварителния договор за покупко-продажба на имот да бъде сключен задължително в писмена форма. Освен това той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Неспазването на това изискване ще доведе до нищожност поради противоречие със закона. При договора за покупко-продажба на имот това е предметът на договора, а именно прехвърлянето на правото на собственост върху недвижимия имот от продавача на купувача и уговорка относно цената му. Страните могат да се споразумеят и по отношение начина на плащане и разпределянето на разноските по сключване на окончателния договор (местен данък към общината, нотариални такси, такси по вписването). Трябва да се съдържа също и точна индивидуализация на предмета на сделката, както и срок, в който следва да се сключи последната. Страните по договора също следва да бъдат индивидуализирани със своите лични данни. Липсата на един или повече от съществените елементи, които задължително следва да се съдържат в предварителния договор за покупко-продажба на имот, дават основание да се приеме, че няма постигната обща воля за продажба на последния.
Клаузи в предварителния договор за покупко-продажба на имот за защита на интереса на купувача
Препоръчително с оглед интереса на купувача е в предварителния договор за покупко-продажба на имот да бъдат включени и клаузи, с които продавачът се задължава в уговорения срок да прехвърли собствеността върху недвижимия имот, чист от вещни или облигационни тежести, като своевременно предаде владението му, да стопанисва същия като добър стопанин до датата на предаване и да го предаде в същото състояние, в което се намира той към датата на подписване на предварителния договор за покупко-продажба на имот. Освен това целесъобразно е да се уговори и задължение за продавача да не води преговори с други лица, да не сключва други предварителни договори, да не прехвърля имота, както и да не извършва каквито и да било действия, които биха довели до учредяването на ограничени вещни права върху имота в полза на трети лица или до обременяването на същия с каквито и да било тежести – ипотеки или други обезпечения, възбрани, договори за наем. Би могло да се уговори задължение за продавача и да не извършва каквито и да било действия, които биха затруднили или направили невъзможно или безполезно сключването на окончателен договор за покупко-продажба или биха довели до възникването на противопоставими на купувача права в полза на трети лица. В предварителния договор за покупко-продажба на имот продавачът също така следва да декларира, че трети лица нямат права върху имота, и да се задължи в определен срок след подписването му да предостави копия от всички изискуеми от закона и необходими за нотариалното оформяне на покупко-продажбата документи, установяващи правото на собственост и нужни с оглед действителността на сделката.
Последици при неизпълнение на задълженията по предварителния договор за покупко-продажба на имот
Първата правна възможност за изправната страна по предварителния договор за покупко-продажба на имот, предвидена в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, е предявяването на иск за сключване на окончателен договор. В такъв случай договорът се счита сключен от момента, в който решението влезе в законна сила. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви такъв конститутивен иск – както продавачът, така и купувачът. Необходимо е обаче ищецът да бъде изправен, т.е. да е изпълнил задълженията си. Ако искът бъде уважен, съдебното решение замества окончателния договор. Извънсъдебен способ за защита на интересите на изправната страна е отправянето на покана за доброволно изпълнение в разумен срок. Освен това в случай че е уговорено заплащането на процент от продажната цена при сключването на предварителния договор за покупко-продажба на имот, който да служи като задатък (капаро), при неизпълнение от страна на купувача продавачът може да задържи задатъка, а при такова от страна на продавача – купувачът има правото да иска задатъка в двоен размер. Последната правна възможност при неизпълнение на задължение по предварителния договор за покупко-продажба на имот се изразява в развалянето на договора и претендирането на обезщетение.
Какво представлява предварителният договор за покупко-продажба на имот
Ползи от сключването на предварителен договор за покупко-продажба на имот
Форма и необходими реквизити на предварителния договор за покупко-продажба на имот
Клаузи в предварителния договор за покупко-продажба на имот за защита на интереса на купувача
Последици при неизпълнение на задълженията по предварителния договор за покупко-продажба на имот
