Какво трябва да съдържа договорът за строителство ?
Предварителният договор за изграждане и покупко-продажба на недвижим имот има смесен характер – съдържа елементи на договор за изработка (в частта, според която строителят се задължава да изгради определена сграда/обект, както и на предварителен договор за покупко-продажба – относно обещанието на строителя да прехвърли на купувача правото на собственост върху вече построения недвижим имот, респ. – задължението на купувача да го придобие за цената и при условията, договорени между страните). Според съдебната практика целта на договора не е само сключването на окончателен договор за покупко-продажба, а и построяването на съответните обекти. Двете задължения образуват едно цяло, с функционална зависимост.
Задължителни елементи на договора са: описание на обекта, който ще бъде построен и прехвърлен, като следва да бъде достатъчно точно индивидуализиран; цена и срок за сключване на окончателен договор. Липсата на един от тези реквизити би направил договора недействителен. С оглед спецификата на този договор, препоръчително е да бъдат ясно и точно уговорени сроковете за достигане на всеки отделен етап на строителството (например чрез посочване на конкретни дати или периоди от време за издаване на отделни актове – обр. 14 или удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, акт обр. 15, разрешение за ползване и др.). Важно е да бъде недвусмислено посочено какво точно ще се прехвърля – право на строеж върху самостоятелен обект в сграда или право на собственост върху недвижим имот (в зависимост от желанието на страните в какъв етап от процеса на строителство да се сключи окончателен договор). В тази връзка пояснявам, че според ЗУТ (чл. 181, ал. 1) до завършване на сградата в „груб строеж“ може да се прехвърля само право на строеж; след завършване на обекта в степен на завършеност „груб строеж“, правото на строеж се трансформира в право на собственост и с окончателен договор вече може да се прехвърля само право на собственост върху сградата или върху конкретен обект в нея, а не право на строеж). С оглед на това е необходимо съдържанието на предварителния договор да бъде прецизно формулирано, като предметът трябва да кореспондира с предвидения срок за сключване на окончателен договор, както и с начина на плащане, за да не се стигне до сключването на недействителен предварителен договор, който противоречи на императивни законови разпоредби (напр: ако е предвидено, че ще се прехвърли право на строеж, но срокът за сключване на окончателен договор е след достигане на етап „груб строеж“, когато ограниченото вещно право на строеж вече няма да съществува, поради преобразуването му в право на собственост, договорът на практика ще бъде с невъзможен предмет; също така той няма да може да бъде обявен за окончателен, ако една от страните пожелае да се възползва от това свое право).
На следващо място – добре е в предварителния договор да бъдат подробно и точно описани всички довършителни работи (вида, в който трябва да бъде предаден имота на купувача).
Препоръчително е да се предвидят различни варианти за защита на купувача (например: възможност за прекратяване/разваляне на договора при наличието на определени предпоставки – като бездействие или забава на строителя), надвишаващи определен период от време (напр: ако продавачът не е започнал строителството в определен срок, не е подал необходимите документи до съответните институции или строителството е стартирало, но се е забавило значително спрямо сроковете, посочени в предварителния договор и др.). Препоръчително е да се предвидят и неустойки при различни форми на неизпълнение от страна на строителя – например: забавено или некачествено изпълнение – сградата не е завършена в срок или са констатирани недостатъци при строителството, или довършителните работи не са изпълнени изцяло, изпълнени са лошо или не отговарят на описаното в договора; или е налице пълно неизпълнение – напр: не е сключен окончателен договор).
Препоръчително е в съдържанието на договора да не се допускат неясни и двусмислени клаузи, които под предлози като „обективни причини“ или „форсмажор“, дават възможност на строителя значително да удължи крайния срок за завършване на строителството. Често тези формулировки включват хипотези, които са свързани с виновно поведение на строителя, а не с непреодолима сила (напр: не са подадени своевременно необходимите документи в съответните институции или не са изпълнени задължителни указания/преписания на държавни или общински органи; наложени са административни санкции, вкл. чрез спиране на строителството, поради незаконосъобразни действия на строителя или на негови служители; не са предвидени промени в метеорологичните условия, като ниски температури през зимата, които е трябвало да бъдат съобразени от строителя като професионалист и да бъдат включени в общия срок за изпълнение и др.). Също така е добре, освен краен срок за въвеждане на сградата в експлоатация, да бъдат уговорени и конкретни междинни срокове за достигане на определени етапи на строителството.
Възможно е да бъде уговорено част от плащането на продажната цена да бъде извършено по специална (ескроу) сметка, като купувачът превежда по нея определена сума, но тя се усвоява от строителя след настъпването на определени обстоятелства (напр: достигане на определен етап на строителство – „груб строеж“ или снабдяване на сградата с разрешение за ползване).
Теоретично е възможно да се поиска от строителя предоставянето на обезпечение (например банкова гаранция или ипотека), но практически това е трудно приложимо.
Какви са рисковете при покупка на имот на зелено?
При т. нар. покупка на недвижим имот „на зелено“ съществуват рисковете, типични за почти всички сделки с имоти (евентуално наличие на тежести върху имота – например: ипотеки, възбрани, вписани искови молби, договори за наем, ограничени вещни права и др.; проблеми, свързани с историята и собствеността на имота; неяснота относно имущественото състояние на продавача и др.).
В допълнение към тях се добавя и потенциалният риск от забава на строителя – т.е. възниква въпросът дали съответната сграда ще бъде завършена в договорения между страните срок. В практиката този въпрос за съжаление често се свежда до това, дали строителството ще бъде завършено изобщо. В немалко случаи, поради фалит на строителните компании, се налага собствениците, закупили право на строеж или имоти в етап на завършеност „груб строеж“, да обединяват усилията си, за да завършат самостоятелно и чрез влагането на допълнителни средства недостроената сграда, в която са закупили имоти. Не винаги, обаче, дори и това е възможно.
Един от рисковете е строителят да не успее да завърши обекта. Как да разберем дали строителят е надежден?
С цел предотвратяване и/или минимизиране на риска от прекалено дълъг период на забава на строителя или незавършване на обекта, препоръчително е да се обърне внимание на следното:
- Необходимо е да се направи предварително проучване на строителя, доколкото това е възможно, според публично достъпната информация. Обикновено строителят е юридическо лице – търговско дружество, което дава възможност да се направят справки в ТРРЮЛНЦ. В тази връзка – наличието на наложени запори върху дружествени дялове например или учредени особени залози, може да представляват индикация за влошено финансово състояние на съответното дружество. Също така – наличието на вписана молба за откриване на производство по несъстоятелност или съдебно решение в този смисъл, както и вписано пристъпване към изпълнение по особен залог, биха били категоричен белег, че дружеството е неплатежоспособно и/или има финансови затруднения. С цел пълно проучване на имущественото състояние на строителя е препоръчително да се изследват обявените ГФО за последните три години. При условие, че се касае за еднолично дружество с ограничена отговорност, би било добре да се изследва и имущественото състояние на едноличния собственик на капитала. Също така – в зависимост от адреса на управление на търговеца, може да се направят справки в съответните съдилища за наличието на дела, по които ответник е строителят.
- Задължително е да се направят и необходимите справки в Имотния регистър, като освен наличието на вещни тежести, евентуалното вписване на възбрана върху имота или върху други имоти на строителя, също биха представлявали индикация за проблеми в имущественото му състояние.
Практиката показва, че много често белег за недобросъвестност и нестабилно финансово състояние на строителя, е отправянето на предложение към купувача за крайно несправедлива схема на плащане – например авансово плащане в размер между 70-90 % от цената, дължима при подписването на предварителния договор или много скоро след това, без дори строителството да е стартирало. Макар само по себе си това да не е незаконно, по-скоро е косвен белег, че продавачът не е осигурил предварително необходимото финансиране и почти изцяло разчита на средствата, предоставени от купувачите. За сравнение обръщам внимание, че обичайната практика е авансовото плащане да е в размер на около 10 %, като рисковете по сделката следва да бъдат споделени (сравнително справедливо) между страните.
Друг косвен признак, подпомагащ преценката на надеждността на строителя, е наличието на история на конкретния търговец – успешно реализирани проекти (вече завършени и продадени сгради).
Какви са правата на купувача в случай че строителят се забави с поетите ангажименти и срокове на изпълнение?
Важно е в предварителния договор да бъдат включени достатъчно защитни клаузи в полза на купувача, както и санкции в тежест на строителя – например неустойки при евентуално неизпълнение, включително и при забава. Неустойките могат да бъдат уговорени по различен начин (като фиксирана сума или като процент от цената, дължим за всеки ден забава), като те могат да се отнасят както до забава в общия срок за въвеждане на сградата в експлоатация, така и до неспазване на междинните срокове за етапите на строителство. Препоръчително е след достигането на определен период на забава, купувачът да има право да развали договора и да получи обратно всички платени от него суми, ведно с неустойка за разваляне. Важно е клаузите за неустойка да бъдат прецизно формулирани, като следва да се има предвид, че някои видове неустойки не могат да се кумулират (да се дължат едновременно – например: не може да се търси неустойка за забава, ако е настъпило пълно неизпълнение, за което също е предвидена неустойка).
Добре е също така в договора да се предвиди, че строителят няма право да прехвърля на трети лица своите права и задължения, произтичащи от предварителния договор, без изричното писмено съгласие на купувача. Също така е препоръчително да се посочи, че при ангажирането на подизпълнители, строителят отговаря за техните действия пред купувача, като за свои.
В случай че в договора не е предвидена специална защита, съгласно ЗЗД купувачът може да развали договора, поради неизпълнение от страна на строителя-продавач. Необходимо е да отправи предизвестие с подходящ срок за изпълнение, след което предварителният договор ще се счита за развален и платените до момента суми от купувача следва да му бъдат възстановени от продавача. Ако това не се случи, купуват разполага с възможност да предяви претенциите си по съдебен ред, както и да претендира обезщетение за претърпени вреди по общия исков ред, като разбира се ще трябва да ги докаже. Основният проблем е, че ако строителят не разполага с имущество или активите му са ипотекирани или заложени в полза на трети лица, купувачът няма да има реална възможност да събере вземанията си, дори и да спечели заведените от него дела. В тази връзка е препоръчително преди да се пристъпи към исков процес и генерирането на значителни разноски (за съдебни такси, депозити за вещи лица, адвокатски хонорари и др.), да се реализира производство по т.нар. обезпечение на бъдещ иск.
В обобщение – купувачът разполага със следните възможности: 1) да търси от продавача уговорената неустойка и/или обезщетение за вредите от неизпълнението, без да разваля договора или 2) да развали договора и да получи всичко, което е дал на продавача обратно, заедно с неустойка, ако такава е предвидена в договора.
В случай че обектът е завършен, но въпреки това собствеността не е прехвърлена чрез сключването на окончателен договор, купувачът има право да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен. В този случай съдебното решение ще замести нотариалния акт.
Основни изводи:
- Препоръчително е да се прехвърля право на собственост, а не право на строеж за изграждане на определен обект. Последният вариант е по-евтин (не се начислява и не се дължи ДДС, доколкото сделките с ограничени вещни права представляват освободени доставки по смисъла на ЗДДС), но е свързан с допълнителен рискове: освен вече описаните (по-горе), при неупражняване на правото на строеж в предвидените в закона срокове, същото се погасява в полза на собственика на земята. Например: ако сте придобили с окончателен договор право на строеж за изграждането на апартамент от лице, в полза на което е учредено право на строеж от собственика на земята и това лице-строител не започне да строи за период от 3 г. или стартира строителството, но не завърши сградата в „груб строеж“ за 5 г., то учреденото в негова полза право на строеж ще се погаси в полза на собственика на земята.
- От тази гледна точка е важно в предварителния договор при покупко-продажба „на зелено“ много внимателно да се регламентира точно какъв е предмета на договора, какво и кога ще се прехвърли на купувача с окончателен договор (право на строеж или право на собственост), както и да се уточнят съответните плащания. Препоръчително е схемата на плащане да бъде обвързана с достигането на конкретен етап от строителството, като по-голямата част от цената се заплаща при достигането на по-късен етап на строителство – например „груб строеж“ или окончателно завършване и въвеждане в експлоатация, удостоверени със съответните документи (удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ, разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация). В тази връзка важи вече описаната необходимост от прецизно регламентиране на предмета на договора в съответствие със срока за сключване на окончателен договор.
- Важно е да се посочи, че предметът на договора включва не само задължение за построяване на обект (т.е. че това не е само договор за изработка), а и обещание за продажба на вече построения имот (т.е., това е „смесен договор“, както вече беше посочено). В противен случай, ако се сключи обикновен договор за изработка, без елементите на предварителен договор за покупко-продажба, купувачът (възложител по договора за изработка) не би могъл да реализира правата си по съдебен ред като поиска прехвърляне на собствеността върху имота. Договорът за изработка е окончателен и не включва задължение за прехвърляне на собствеността. Максималното, което би могъл да поиска възложителят е да му бъде предадено държането върху завършения обект, но не и правото на собственост, респ. сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт.
- Освен документите, удостоверяващи правото на собственост, както и липсата на вещни тежести и права на трети лица, препоръчително е от продавача-строител да се изискват всички възможни документи, удостоверяващи пряко или косвено липсата или наличието на публични задължения на строителя – удостоверения по чл. 87, ал. 6 от ДОПК от НАП и от общинската администрация; удостоверение за данъчна оценка за конкретния имот; може да се изискат и съдебни удостоверения за липса на образувани производства по несъстоятелност срещу съответния строител.
Разбира се, това са общи насоки и препоръки, които не представляват правен съвет. Всеки отделен казус изисква обстоен анализ на конкретните факти и документи, на базата на които следва да бъде направено необходимото проучване и правен анализ, с оглед на което е препоръчително да се консултирате със специалист в сферата на вещното право (адвокат).
Какво трябва да съдържа договорът за строителство?
Какви са рисковете при покупка на имот на зелено?
Автор: адв. Боряна Иванова
