В настоящата публикация ще ви запознаем с два аспекта, свързани с данъчната планировка при продажба или ремонт на недвижим жилищен имот.
Във времена на световна икономическа и енергийна криза от фундаментално значение е как всеки един човек управлява финансите си както и недвижимото си имущество. Рекордните нива на инфлация в последно време са една от основните причини много хора да вложат парите си в покупката на жилищен имот с цел запазване стойността на разполагаемите средства. Изключително динамичният пазар на жилищата по отношение на цените и техният постоянен ръст през последното десетилетие изкушава мнозина да купуват и продават недвижими жилищни имоти в кратък интервал от време заради съществените разлики в цените, достигащи до 50-60% ръст в рамките на година-две. Именно тази динамика на процесите на пазара дава възможност за реализиране на солидна печалба от покупко-продажбата на недвижим жилищен имот. При сключването на сделки с недвижими имоти за жилищни нужди следва да бъдем информирани относно това какви данъци дължим и възможно ли е доходът, реализиран от продажбата да бъде квалифициран като необлагаем с цел максимизиране на реализираната печалбата.
Друг аспект, с който ще Ви запознаем в настоящата статия, е има ли и какви са данъчните облекчения при подобрение и/или ремонт на недвижим жилищен имот, както и условията, на които следва да отговаря физическото лице, за да се възползва от тази възможност.
Облагаем ли е доходът от продажбата на недвижим жилищен имот от физическо лице?
Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) определя кои доходи са облагаеми и кои са необлагаеми. Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ от ЗДДФЛ необлагаеми са доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 3 години. Това означава, че за да бъде необлагаем доходът от осъществилата се продажба, същата следва да бъде единствена за съответната данъчна година и имотът да е бил собственост на отчуждителя минимум три години. При реализирането на две или повече продажби на недвижим жилищен имот в периода на една данъчна година доходът, получен от тях ще бъде облагаем. В случая е без значение основанието, на което е придобита собствеността върху имота, освен ако се касае за придобиване на имот по наследство или завет.
Важно е да знаем, че за нуждите на данъчното законодателство и прилагане нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. “а” под понятието недвижим жилищен имот се разбира “недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди” (параграф 1, т. 51 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДДФЛ). Според съдебната практика “жилищни нужди” може да задоволява сграда, която може да бъде дом и да бъде постоянно обитавана за нуждите на едно или повече лица. Вземайки предвид това, следва да обърнем внимание, че продажбата на жилищен имот в степен на завършеност „груб строеж“ не представлява недвижим жилищен имот по смисъла на чл. 13 от ЗДДФЛ и съответно доходът от продажбата му не е необлагаем.
Друго важно условие е, че, за да бъде необлагаем доходът от продажбата на недвижим жилищен имот, трябва да са изминали поне 3 години от момента на придобиването до момента на продажбата му. В случай че извършите продажба или замяна на повече от един недвижим жилищен имот във времевия период от 3 години, следва да заплатите данък, като облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество и ограничени вещни права върху такова имущество се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 % разходи (член 33, ал. 1 от ЗДДФЛ).
Облагаем ли е доходът от продажбата на повече от един недвижим имот за данъчната година?
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“ от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
В тази хипотезата не се конкретизира предназначението на недвижимите имоти, което означава, същите могат да бъдат както за жилищни, така и за търговски, производствени и други нужди, като офиси и магазини, търговски обекти, а така също и земеделски земи, урегулирани и неурегулирани поземлени имоти и други.
Друга важна особеност в тази хипотеза е условието, че между дата на придобиване и датата на продажба трябва да са изминали поне 5 години, за да може физическото лице да се възползва от необлагаемостта на съответния доход.
Изводът е, че за необлагаемостта на дохода, реализиран при продажба или замяна на недвижим имот, от една страна, от значение е предназначението на имота, а от друга страна интензитета на извършените сделките за определен период от време, фиксиран в закона.
Данъчно облекчение за подобрения и/или ремонт на недвижим жилищен имот
Скоростното развитие на пазара на имоти у нас върви ръка за ръка с ремонтите и подобренията, които се извършват по новопридобитите жилища. Въпросните реновации със сигурност водят и до сериозни разходи за всеки един собственик, но финансовата тежест може да бъде смекчена чрез данъчното облекчение, което се предлага за подобен род дейности.
Физическите лица могат да се възползват от данъчно облекчение под формата на приспадане от общата годишна данъчна основа на направените през годината плащания за труд във връзка с подобрения и/или ремонт на един недвижим жилищен имот в общ размер до 2000 лв, съгласно чл. 22е, ал. 1 от ЗДДФЛ.
За тази цел, обаче, е необходимо да бъдат налице следните кумулативно дадени в закона условия, а именно:
- недвижимият жилищен имот трябва да се намира на територията на Република България;
- данъчно задълженото лице трябва да е собственик или съсобственик на недвижимия жилищен имот;
- подобренията и/или ремонтът трябва да са извършени от местни лица на държава – членка на Европейския съюз, или на друга държава – страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство;
- недвижимият жилищен имот не е включен в предприятието на лице, което извършва стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон;
- данъчно задълженото лице притежава документ за платения труд във връзка с извършването на подобренията и/или ремонта на жилищния имот, съдържащ реквизитите по чл. 6, ал. 1 от Закона за счетоводството, придружен от документ за плащането му (фискален бон, разписка, банков или друг документ);
- данъчно задълженото лице и лицето, извършило ремонта, не са свързани лица.
Ако всички тези условия са изпълнени, то тогава физическото лице може да се възползва от данъчното облекчение. Важно е да се уточни, че когато недвижимият жилищен имот е собственост на повече от едно физическо лице, облекчението може да се ползва от всеки съсобственик, при условие че общият размер на облекчението, ползван от всички съсобственици, за имота не превишава сумата от 2000 лв. (чл. 22е, ал. 3 от ЗДДФЛ). Акцент трябва да бъде поставен и върху условието, че данъчното облекчение е налично само за един недвижим жилищен имот за данъчната година.
Заключение относно необлагаемият доход от продажбата на недвижим жилищен имот и данъчното облекчение за подобрения и/или ремонт на такъв
В настоящата статия Ви информирахме относно два конкретни способа, чрез които да управлявате вашите финанси по гъвкав и устойчив начин по отношение на покупко-продажбата и ремонтирането на недвижим жилищен имот. Разгледахме какви са възможностите за реализиране на доход от продажба и замяна на недвижим имот, който да бъде необлагаем. Отделно от това се спряхме и на данъчното облекчение при подобрения и/или ремонт на недвижим жилищен имот, като разяснихме условията, при наличието на които физическото лице може да се възползва от облекчението.
Екипът на Консултантска къща „Велинов и партньори“ е на разположение за съдействие при възникване на въпроси, свързани с предмета на настоящата статия, както и за консултиране по цялостния процес на покупко-продажба на недвижим жилищен имот заедно с всички негови аспекти- данъчни, вещни, административни и други.
Облагаем ли е доходът от продажбата на недвижим жилищен имот от физическо лице?
Облагаем ли е доходът от продажбата на повече от един недвижим имот за данъчната година?
Данъчно облекчение за подобрения и/или ремонт на недвижим жилищен имот
