Закупуването на недвижими имоти е все по-актуален избор сред инвеститорите – физически и юридически лица, търсещи печелене на пасивен доход, спестяване на средства или изграждане на инвестиционен портфейл. Често се случва при попадане на „добра оферта“ за атрактивен имот, под страх от това да бъдат изпреварени от друг купувач, лицата да се обвързват прибързано с предварителни договори при неизгодни за тях условия, без да си осигурят достатъчно време да се информират задълбочено относно предложената им оферта, вкл. да се снабдят с документи, удостоверяващи липсата на тежести или права на трети лица върху имота и да проучат потенциалния си контрагент. Тези рискове до голяма степен могат да бъдат избегнати чрез сключването на договор за депозит (или т.нар. „стоп капаро”, „разписка за депозит”, „договор за гаранция с купувач” и др.). При непознаване на правната същност на договора за депозит, обаче, потенциалните купувачи са застрашени от това да изгубят немалка сума, която са заплатили по силата на същия, или да сключат неизгодна за тях прехвърлителна сделка.
Какво представлява договорът за депозит при закупуване на недвижим имот?
Сключването на договор обикновено се предхожда от процес на преговори. С оглед сложността на сделката за прехвърляне на недвижими имоти тези преговори могат да бъдат твърде продължителни. Именно поради това в чл. 12 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) се въвежда институтът на преддоговорната отговорност, когато страните не действат добросъвестно при воденето на преговорите. Допустимо е обаче те сами да уговорят параметрите на бъдещите преговори помежду си и така да очертаят критериите за добросъвестното им водене. Проява на тази възможност за предварително определяне на параметрите на една бъдеща сделка за продажба на недвижим имот е сключването на договор за депозит, който предхожда подписването на предварителен договор по смисъла на чл. 19 ЗЗД. Договорът за депозит няма уредба в българското законодателство, но намира широко приложение по повод предстоящо сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. С договора за депозит страните уреждат в рамките на свободата на договаряне, установена в чл. 9 ЗЗД, отношенията си във връзка с предадена от бъдещия купувач на бъдещия продавач парична сума, която служи като гаранция за намерението на купувача да се обвърже валидно с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Така постигнатото съглашение представлява ненаименован договор /“споразумение за намерение“/, по силата на който страните уреждат преддоговорните си отношения. Целта му е да се гарантира обвързаността на контрагентите от бъдещата сделка чрез даване на задатък /или „стоп капаро“/.
Какви права и задължения се пораждат за страните при сключването на договор за депозит при покупка на недвижим имот?
Съдържанието на разглеждания договор се определя свободно от страните. Макар параметрите на договора за депозит при покупката на недвижим имот да не са нормативно уредени, могат да бъдат изведени обичайните задължения, които страните поемат при сключването на такъв. На първо място, продавачът на имота поема задължение за бездействие, а именно да не го предлага на други кандидат-купувачи през уговорен период от време. От своя страна, бъдещият купувач се задължава да заплати на продавача определена сума, която страните могат да предвидят, че ще се приспадне от продажната цена на имота. Санкция при неизпълнение на задължението за сключването на договора от страните може да се яви задържането на дадената сума по договора за депозит от страна на продавача или връщането на същата в двоен размер на купувача (в зависимост от това коя е неизправната страна), в случай че контрагентите са придали на платената по договора сума значението на задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Така, ако се сключи предварителният договор, даденото се счита за авансово плащане на покупната цена и следва да бъде приспаднато от нея, а ако не се сключи такъв, при неналичие на уговорка, че даденото представлява задатък, сумата ще подлежи на връщане на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД като платена без правно основание.
Договор за депозит, сключен с продавача на недвижимия имот
Съществуват две основни хипотези за сключване на договора за депозит. Те са, на първо място, между кандидат-купувача и кандидат-продавача, а на второ – между кандидат-купувача и агенция за недвижими имоти, която действа в качеството на посредник при сключването на сделката за продажба на недвижимия имот. Когато договорът за депозит се сключва между бъдещия купувач и продавача, от съществено значение е страна по договора да е именно продавачът, негов законен или доброволен представител, като не е възможно контрагент да бъде лице, което притежава ограничени вещни или облигационни права върху имота. При първата разновидност на договора за депозит потенциалният продавач поема задължението да преустанови дейността си по предлагане на имота на трети лица, както и да сключва предварителни и респективно окончателни договори за продажба на имота в определения период. Уговаря се и времето, в което трябва да се сключи предварителният договор, като може да бъде предвиден по-продължителен период или конкретна дата. Именно договореният период за въздържане от страна на бъдещия продавач от провеждане на огледи и сключване на договори за продажба следва да послужи на страните да постигнат съгласие относно основните параметри на предстоящата прехвърлителна сделка. Освен това по този начин потенциалният приобретател има възможността да проучи внимателно за наличие на тежести върху имота и други обстоятелства, които биха го разубедили от встъпване в договорни правоотношения с продавача.
Какво следва да имаме предвид при сключването на договор за депозит с агенция за недвижими имоти?
При втората разновидност на договора за депозит кандидат-купувачът заплаща на агенцията за недвижими имоти дадена сума, която служи като гаранция за закупуването на недвижимия имот, а агенцията като посредник се задължава да постигне с продавача съгласие относно желаните от купувача условия, които да бъдат обективирани в предварителния договор. Функцията на дадената по силата на договора за депозит сума е да обезпечи изпълнението на задълженията на страните. Посредникът следва да върне гаранцията на бъдещия приобретател, в случай че последният сключи предварителния договор, по клаузите на който агенцията е постигнала съгласие с продавача съобразно указанията на купувача. Сумата ще служи като своеобразна неустойка за неизпълнение на задълженията по договора за гаранция с купувач, ако той не сключи предварителния договор въпреки приемането на условията му от страна на продавача. Нещо повече, ако агенцията за недвижими имоти не успее да договори желаните от купувача параметри на предварителния договор, тя следва да му върне дадената по договора за депозит сума. Потенциалните купувачи следва да имат предвид обаче, че сключването на такъв договор само по себе си не им гарантира, че ще имат възможността да закупят имота, към който проявяват интерес. Това е така, тъй като страна по договора за депозит е агенцията за недвижими имоти, а не продавачът, който може свободно да се разпореди в полза на трето лице със собствеността си и то докато тече преговорният процес.
Какво представлява договорът за депозит при закупуване на недвижим имот?
Договор за депозит, сключен с продавача на недвижимия имот
Какво следва да имаме предвид при сключването на договор за депозит с агенция за недвижими имоти?
