fbpx

ВКС постанови важно тълкувателно решение относно развалянето на договор за прехвърляне на вещни права върху недвижим имот при евикция на купувача

Тълкователно решение на ВКС

С Тълкувателно решение № 1 от 02.07.2021 г. по Тълкувателно дело № 1/2019 г. Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии (ОСГТК) на Върховния касационен съд (ВКС) разреши въпрос, по който бе констатирана противоречива практика на отделни състави. Съдът постанови, че договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право при наличието на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота. Такъв договор следва да бъде развален по реда на чл. 87, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), а именно по съдебен ред като изключение от общия принцип за извънсъдебно разваляне на договорите, които нямат за предмет вещни права върху недвижими имоти. Законодателят е предвидил това разрешение с оглед сигурността в правния оборот, която се осигурява при вписването на конститутивния иск за разваляне на договора.

Върховните съдии мотивират своето решение, посочвайки обстоятелството, че развалянето на договора представлява субективно право на кредитора на неизпълненото задължение поради причини, за които длъжникът отговаря. Като такова то се явява само една от алтернативните възможности пред кредитора в подобна хипотеза, сред които са също отправянето на искане за реално изпълнение с мораторно обезщетение (за забава), за компенсаторно обезщетение (за неизпълнение) или съответно намаляване на насрещната престация. Друг аргумент в тази посока е във връзка с предмета на делото – в него не се включва субективното право на приобретателя на имота да иска развалянето на договора поради съществено виновно неизпълнение от страна на продавача. На следващо място, наведени са съображения, че по действащото българско законодателство развалянето на договори по право е допустимо само в хипотезата на чл. 89 ЗЗД – при погасяване на задължението на едната страна поради невъзможност за изпълнение, която освен това е и невиновна, за разлика от виновното поведение на продавача при съдебно отстранение (евикция) на добросъвестния купувач.

Важно е да се отбележи, че тълкувателното решение не прави разграничение между вече реализирана и предстояща евикция, тъй като и в двете ситуации е налице пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост и за налични права на трето лице, противопоставими на купувача. И в двата случая пред приобретателя на имота стои възможността да развали договора за продажба по съдебен ред, предявявайки иск с правно основание чл. 189, ал. 1 във връзка с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. Така договорът за продажба е валиден и поражда задължения за страните до момента, в който купувачът не упражни субективното си право на разваляне.