Покупката на недвижим имот често е най-голямата финансова инвестиция в живота на един човек. Естествено е в такъв момент всеки купувач да потърси сигурност. На българския пазар обаче съществува една изключително устойчива и опасна заблуда: схващането, че щом сделката е минала през нотариус, то това е гаранция за нейната законност и стабилност. Медийните репортажи около мащабния скандал с незаконния жилищен комплекс в местността „Баба Алино“ край Варна показаха десетки купувачи, които държейки в ръка нотариалния акт за закупения от тях недвижим имот, задават един и същ болезнен въпрос: как нотариусът е допуснал изповядването на сделка за техния имот, ако той е построен незаконно и подлежи на принудително събаряне?
Отговорът се крие в дефинираните от закона правомощия на нотариуса. Нотариусът е длъжностно лице, което има строго дефинирани от закона функции. Тези функции включват проверка на самоличността и дееспособността на страните, проверка на представителната власт, проверка на собствеността върху недвижимия имот, предмет на сделката, и др. Проверката на собствеността обаче не е проверка за законност. При проверката на собствеността нотариусът въз основа на представените му от продавача документи проверява дали продавачът е собственик на продавания недвижим имот. Нищо повече. Нотариусът няма задължение и не изследва нито как продавачът е придобил имота, нито дали когато става въпрос за новопостроен имот строителството отговаря на всички приложими строителни норми и за извършването му са издадени съответните строителни книжа.
Тези проверки се правят от адвокат. За разлика от нотариуса, който само удостоверява волята на страните – продавачът да продаде, а купувачът да закупи, адвокатът действа като защитник на интересите на своя доверител – в случая на купувача. Неговата роля изисква провеждането на критичен анализ на всички представени от продавача документи, включително на цялата строителна документация, когато става въпрос за ново строителство. Адвокатът е този, който не само ще установи дали продавачът е собственик и на какво основание, но и къде се намира продавания от него имот, дали за него има влязъл в сила Подробен устройствен план и какви са предвижданията на Общия устройствен план за конкретната територия, дали за имота има издадено разрешение за строеж, кога, как и от кого е издадено, редовно и правилно ли са съставяни изискуемите от закона актове по време на строителството – от протокола за откриване на строителна линия и ниво до акта за въвеждане в експлоатация на строежа. Адвокатът е и този, който ще обясни на купувача, че удостоверението за „търпимост“, каквото е било издадено за някои от сградите в „Баба Алино“, не само не прави тези сгради „законни“, но и по силата на приложимите разпоредби на Закона за устройство на територията, се издава само за стари строежи, построени в определен минал период. Прилагането му като правно основание за „узаконяване“ за новоизградени модерни жилищни комплекси граничи с юридически абсурд и е един от първите сигнали за нередности в предлагания за продажба недвижим имот.
Като професионалисти ние разбираме, че за много купувачи времето е критичен фактор, когато им предстои покупка на недвижим имот. Случаят „Баба Алино“ обаче е показателен за последиците от прибързаните решения и пропускането на професионалната правна консултация, когато се придобива недвижим имот. В съвременните пазарни реалности, когато инвестиционните проекти стават все по-сложни, продавачите все по-изобретателни, а административните изисквания все по-строги – търсенето на правна помощ не е лукс, ненужен разход или досадна формалност. То е задължителен елемент от управлението на риска, който гарантира, че купувачът ще получи мечтания дом, а не скъпо струващо съдебно производство.
